Bauschäden
Häufige Schäden
Als Sachverständiger sehe ich manche Schäden auffallend häufig.
Ich zeige Ihnen hier eine Auswahl typischer Bauschäden und berichte, wie der ursächliche Mangel erkannt und der Schaden behoben werden konnte.
Wasser ist Ursache Nr. 1 der häufigsten Schäden: Tritt Wasser plötzlich z.B. aus einer schadhaften Leitung oder einem geplatzten Waschmaschinenschlauch aus, dann wird der Schaden schnell bemerkt und kann auf einfachem Weg mit technischer Trocknung behoben werden. Der Gebäudeschaden bleibt überschaubar klein – mit etwas Glück reguliert die Gebäudeversicherung den Leitungswasserschaden.
Hohe Schäden verursacht Wasser, wenn es über einen längeren Zeitraum und unbemerkt auf Bauteile einwirkt z.B. an undichten Fensterbänken, Balkon- und Terrassenabdichtungen.
Folge solcher Durchfeuchtungen sind Schäden an tragenden Holzbauteilen, Decken und Böden sowie Schimmel und holzzerstörende Pilzen.
Immer wieder befassen wir uns mit Schäden, die infolge falscher Einschätzung des Baugrunds entstanden sind. Aus wirtschaftlichen Gründen wird ohne Bodengutachten geplant oder ein falscher Lastfall für einwirkendes Wasser aus dem Baugrund angenommen.
Folge: Aufstauendes Wasser tritt in Keller oder Aufzugsunterfahrt ein.
Eine Sanierung ist möglich – jedoch mit hohem Kostenaufwand verbunden.
Feuchte
Feuchteschäden führen die Top 10 der Schäden an. Anfangs sieht man nur einen dunklen Fleck an der Decke oder an der Kellerwand. Woher kommt die Feuchtigkeit? Sind die Dachterrasse oder die Kellerwand undicht, gibt es ein Leck in der Sanitärinstallation, ist es Baufeuchte?
Wir beantworten diese Fragen mit auf Ihr Gebäude zugeschnittenen Untersuchungen. Dazu gehören Feuchtemessungen, Datenlogger, Leckortung, Sichtung von Plänen und Baustellenfotos und Bauteilöffnungen.
Leitungswasser
Bei Schäden durch austretendes Leitungswasser ist die Uursache meist schnell gefunden. Ein defekter Waschmaschinenschlauch, eine geplatzte Wasser- oder Heizungsleitung, eine beschädigte Fußbodenheizung sind einfach zu reparieren. Nach der Schadensbeseitigung folgen eine technische Trocknung und die Wiederherstellung der betroffenen Oberflächen. Haben Sie eine Leitungswasserversicherung, dann übernimmt die Gebäudeversicherung die Kosten für Lecksuche, Trocknung und Reparatur.
Fäkalwasser
Wenn Wasser aus Toiletten oder Abwasserleitungen austritt, spricht man von einem Fäkalwasserschaden.
Diese Schäden sind sehr unangenehmen und aufwändig in der Schadensbeseitigung, denn im Abwasser finden sich humanpathogene coliforme Keime, Actinomyceten und Schimmelpilze.
Eine technische Bautrocknung und Flutung mit Desinfektion reicht nicht aus, um dauerhaft jede Geruchsbelästigung und Gesundheitsgefährdung immungeschwächter Personen auszuschließen. Meist ist der Rückbau aller mit Fäkalwasser durchfeuchteten Bauteile erforderlich – d.h. alle Estriche und Dämmstoffe, Wandputze und Trockenbau mit Fliesen müssen großflächig ausgetauscht werden.
Schimmelpilze
Folge eines Feuchte- oder Leitungswasserschadens sind durchnässte Bauteile. Sind sie über einen längeren Zeitraum feucht genug, beginnen dort Schimmelpilze zu wachsen. Meist ist der Schimmelpilzbefall gut sichtbar und zugänglich – manchmal aber ist der Schimmel z.B. von Möbeln oder Gipskartonplatten verdeckt und man riecht nur die Stoffwechselprodukte („muffiger Geruch“).
Manche Menschen leiden unter Nießreiz, Kopfschmerzen, Augen- und Hautreizungen. Beschwerden, die auf ärztlichen Rat abgeklärt werden müssen: Wir entnehmen vor Ort Materialproben und lassen sie in einem akkreditierten Fachlabor untersuchen. Dann führen wir eine Risikobewertung durch, arbeiten einen Sanierungsplan aus und begleiten die Feuchte- und Schimmelsanierung bis zur erfolgreichen Freimessung nach Abschluß aller Maßnahmen.
Holzzerstörende Pilze
Werden Holzbauteile über einen längeren Zeitraum stark durchfeuchtet, besiedeln Braun-, Weiß- oder Moderfäulepilzen das Holz.
Der „echte Hausschwamm“ ist selten. Holzzerstörende Pilze ernähren sich von Zellulose und zerstören die strukturelle Tragfähigkeit von Bauholz. Das passiert oft lange Zeit unbemerkt. Im Gefolge der Pilze kommen Insekten („Holzwurm“ Anobien und Hausbock), die sich von dem vorgeschädigten Holz ernähren.
Davon sind nicht nur alte Gebäude betroffen, sondern auch Neubauten in Holzrahmenbauweise. Hier sind Tür-, Gelände- und Sockelanschlüsse sowie Fensterbänke typische Schwachstellen.
Wir klären Umfang und Ursache der Durchfeuchtung, entnehmen Materialproben, lassen den Pilz in einem Fachlabor bestimmen und arbeiten ein Sanierungskonzept für Ihr Gebäude aus.
Risse
Risse sind ein Hinweis auf Kräfte, die von dem Baumaterial nicht schadlos aufgenommen werden können. Risse betreffen häufig Fliesen- und Sanitärfugen, keramische Beläge, Putz und Holzbauteile.
Wir klären die technische Ursache der Risse, dokumentieren ggf. über einen längeren Zeitraum die Rissweite (Datenlogger oder Risslineal) und begleiten die Sanierung der Risse.
Im Streitfall nehmen wir eine sachverständige Bewertung der Risse vor:
Handelt es sich um eine übliche, hinzunehmende Unregelmäßigkeit?
Stört der Riss die optische Erscheinung oder sind Dauerhaftigkeit und Funktionsfähigkeit des Bauteils gemindert?
Ist der Riss ein Hinweis auf Setzungen und Verformungen z.B. des Dachstuhls – droht ein Versagen der Standsicherheit des Gebäudes?
Wir beantworten diese Fragen und erarbeiten gemeinsam mit einem Tragwerksplaner, einem Maurer oder Stuckateur ein Sanierungskonzept.
Putz und WDVS
Schäden an Putzen zeigen sich als Risse, Hohllagen oder Abplatzungen. Anfällig sind Fenster- und Türöffnungen. Im Bereich von Fensterbänken und Gebäudesockeln zeigen sich Ausführungsfehler oft als Abplatzungen.
Entsprechen die Ebenheit und die Gesamterscheinung den Regeln der Technik und üblicher Beschaffenheit? Wir beurteilen die Schäden, erstellen ein Sanierungskonzept und begleiten die Bauausführung bis zur Abnahme.
Estrich
Schäden an Estrichen entstehen z.B. durch ungeplante Leitungsführung, zu geringe Randabstände von Installationstrassen, fehlende Fugen, vorschnelle Belastung und falsche Trocknung. Wir nehmen eine unabhängige Beurteilung vor, ob der Estrich für den Einsatzzweck geeignet ist (z.B. Duschbereich), Anforderungen an die Ebenheit erfüllt oder ob Risse überarbeitet werden müssen.
Fenster und Türen
Schäden an Fenstern und Eingangstüren sind häufig Folge von Fehlern bei der Montage.
Die Einbauregel „innen luftdicht – außen schlagregendicht“ wird immer wieder missachtet. An Detailplanung und handwerkliche Umsetzung von schwellenlosen Türanschlüssen an Dachterrassen und Balkonen werden hohe Anforderungen gestellt, sonst kommt es zu Schäden den diesen Türelementen. Wir beurteilen auch Oberflächenschäden sowie Schäden an der Verglasung in Form von thermischen Rissen, Kratzern und Glaseinschlüssen.
Parkett
Bei der Verlegung von Parkettböden stehen Fehler bei der Untergrund- und Belegreifprüfung (CM-Messung) sowie bei der Verarbeitung eines geeigneten Parkettklebersystems im Mittelpunkt späterer Schäden. Wir sehen häufig neu verlegte Parkettböden, die sich in mechanisch stark belasteten Bereichen (z.B. unter dem Bürostuhl oder im Eingangsbereich) in Folge von Kleberbruch vom Estrich ablösen.
Fliesen und Natursteine
Bei der Verlegung von Naturstein- und Fliesenböden führen Fehler bei der Untergrund- und Belegreifprüfung (CM-Messung) sowie bei der handwerklichen Verarbeitung eines zugelassenen Abdichtungssystems im Verbund mit Fliesen und Platten (AiV) zu schweren Folgeschäden.
Bei Schäden im Bad prüfen wir immer zunächst die Anschlüsse an Rinnen und Einläufe, Duscharmaturen, Badewannen und Badezimmertüren. Häufig sind auch Schäden an Natursteinabdeckungen von Brüstungen im Aussenbereich – regelmäßig sind hier fehlende Gefälleausbildung, Anschlüsse an aufgehende Wände und die Abdichtung unter der Natursteinbrüstung Ursache von Feuchte- und Putzschäden.
Pflasterbeläge Betonwerksteine
Typische Mängel bei Pflasterbelägen sind mangelhaft verdichtete und schlecht entwässerte Tragschichten, zu dickes Splittbett, zu schmale Fugen und ungeeigneter Fugensand sowie zu kleine Steinzuschnitte.
Folge sind Setzungen in den Fahrspuren, Kantenabplatzungen und Beeinträchtigung der Verkehrssicherheit. Daneben sind auch störend ungleichmäßige Verlegung von Pflasterbelägen Gegenstand von Mängelrügen, mit denen wir uns befassen.
Fugen
Schäden an Sanitärfugen entstehen durch falsche Fugenbreite, fehlende Hinterfüllschnur und Schüsselung des Estrichs. Sind Sanitärfugen „Wartungsfugen“, für die „keine Gewährleistung“ gegeben werden muss? Auch an Fassaden und Betonelementen werden elastische Verfugungen eingesetzt, die mit besonderer Sorgfalt geplant und verarbeitet werden müssen.
Wir unterstützen Sie bei der Aufklärung des Sachverhalts, der Durchsetzung Ihrer Ansprüche auf Sachmängelhaftung und bei der Sanierung der Fugen.
Feuer
Schäden durch Rauch und Feuer werden von der Gebäudeversicherung abgedeckt. Welche Bauteile instandgestesetzt und welche neu hergestellt werden müssen, welcher technische Standard und welche ortsüblichen Kosten angesetzt werden müssen – darüber gibt es häufig Meinungsverschiedenheiten. Wir unterstützen Sie bei Verhandlungen mit der Gebäudeversicherung über die Schadenshöhe und bei der Wiederherstellung des zerstörten Gebäudes.
Hagel und Sturm
Schäden durch Gewitter, Hagel und Sturm gehören zu den so genannten Elementarschäden. Die Schadenhöhe wird meist Mitarbeitern der Gebäudeversicherung festgestellt – nicht immer werden dabei ortsübliche Preise und alle erforderlichen Arbeiten berücksichtigt. Wir unterstützen Sie bei Verhandlungen mit der Gebäudeversicherung und bei der Reparatur des beschädigten Gebäudes.
Luftdichtigkeit
Die Luftdichtigkeit von Gebäuden ist eine wichtige Anforderung an energiesparende Gebäude. Mängel an der Luftdichtigkeit führen zu Feuchte- und Schimmelpilzschäden an Fenstern, Rolladen und Dachbekleidungen. Auch nachträgliche Durchdringungen z.B. der Elektroinstallation und handwerklich fehlerhafte Anschlüsse der Dampfbremse sind immer wieder Ursache von Mängeln an der Luftdichtigkeit. Zur Ursachenerkundung verwenden wir Blowerdoor-Leckortung mit Thermografie Untersuchung kritischer Anschlüsse. Wir begleiten Sie von der Diagnose bis zur Sanierungsplanung und Abnahme.
Dachterrassen
An Dachterrassen führen Planungs- und Ausführungsfehler an bodentiefen Fenstertüren oder Durchdringungen sowie Fehler bei der Entwässerung zu Schäden in Form von Wassereintritten in den Dachaufbau und Wohnungen. Häufig sehen wir hinterläufige Abdichtungsanschlüsse und nicht direkt entwässerte Linienrinnen. Die Sanierung von Schäden an Dachterrassen ist mit hohem Aufwand für die Ursachenerkundung und oft mit aufwändigen Instandsetzungsarbeiten verbunden.
Balkone
Auch an Balkonen führen Planungs- und Ausführungsfehler bei den umlaufenden Abdichtungsanschlüssen zu Schäden in Form von Wassereintritten in den Balkonaufbau und Wohnungen. Folge sind abplatzende Fliesenbeläge, Putzschäden und Verschmutzungen der Balkonunterseite.
Die Sanierung von Schäden an Balkonen erfolgt in der Regel durch eine komplette Neuherstellung der Abdichtung, aller Anschlüsse und des Balkonbelags.
Holz im Außenbereich
Beim Einsatz von Holz im Außenbereich führen Planungs- und Ausführungsfehler oder blindes Vertrauen auf chemischen Holzschutz zu schweren Schäden an den frei bewitterten Holzbauteilen. Darum sehen wir genau hin: Wie ist das Holz in der spritzwassergefährdeten Sockelzone, am Balkon und der Dachterrasse, an Fensterbänken und bodentiefen Fenstertüren oder am Carport gegen Durchfeuchtung geschützt? Wir haben schon viel gesehen und wissen, wo es für Holz schadenskritisch wird.
Flachdächer
Flachdächer haben keinen guten Ruf – dieses Urteil gründet in Schäden, die in der Pionierzeit des Flachdachbaus der 1960er und 1970er Jahre entstanden. Heute gibt es ein umfassendes Regelwerk für dauerhafte Flachdächer und langjährig bewährte Abdichtungsprodukte. Dennoch sehen wir auch bei neuen Flachdächern Schäden, die durch unzureichende Planung und Bauüberwachung sowie durch Bauausführung unter Termin- und Kostendruck entstehen.
Dabei sind Fehler an der Dachentwässerung, der sorgfältigen Verschweissung der Abdichtungsbahnen und Fehler bei Anschlüssen an Dachfenster und Durchdringungen typisch.
Für diese Schadensfälle können wir Leckortung mit streitsicherer Dokumentation, Begutachtung, Sanierungsplanung bis zur Bauüberwachung anbieten.
Kellerwand
Schäden an erdberührten Kellerwänden aus Stahlbeton zeigen sich meist in Form von Feuchte- oder Wasserdurchtritten, an Rissen, Fugen oder dem Übergang zur Bodenplatte. Ursache sind häufig ein fehlendes Baugrundgutachten, Annahme des falschen Lastfalls nach DIN 18195 oder DIN 18533, Fehler an Fugen oder beim Betonieren der Fertigteilwände, unzureichende Bauwerksabdichtung oder Einbau einer fehlerhaften Dränung.
Am einfachsten ist es, wenn diese Mängel in einer frühen Bauphase erkannt und behoben werden – bevor der Arbeitsraum verfüllt, der Kellerausbau und die Außenanlage fertiggestellt sind. Sprechen Sie uns an, wenn Sie Zweifel daran haben, ob Ihr Keller wirklich dicht ist.
Das Bild zeigt eine erdberührte Außenwand aus Ziegelmauerwerk, die unterhalb der Hanglinie ohne jede Bauwerksabdichtung ausgeführt war.
Tiefgarage
Schäden an Tiefgaragen betreffen zu einen Riss-, Versalzungs- und Korrosionsschäden als Folge fehlenden Oberflächenschutzes sowie Wasserdurchtritte.
Daneben befassen wir uns mit Fehlern an der Planung und der Bauüberwachung befaßt – wenn z.B. die Rampe zu steil, der Kurvenradius zu klein, die Parkplatzabmessungen für Ihr Fahrzeug zu schmal sind.
Baugrund
Fehler bei der Beurteilung des Baugrunds können zu massiven Schäden führen. Die Tragfähigkeit des Baugrunds und die Belastung durch Schichten- oder Grundwasser müssen schon bei der Planung bekannt sein und berücksichtigt werden.
Setzungen sowie Wasserzutritte im Keller lassen sich nachträglich nur mit hohem technischen Aufwand beheben und beeinträchtigen dauerhaft den Verkehrswert einer Immobilie.