Leistungen

Bauabnahme

Bauabnahme

Die Bauabnahme hat rechtliche Folgen: Die Gewährleistung beginnt, der vereinbarte Lohn wird fällig und die Verantwortung für den Bau  geht auf den Bauherrn über. Lassen Sie sich deswegen von einem Sachverständigen beraten.

 

Einfamilienhaus

Hat das Bauunternehmen alle Arbeiten ohne Mängel durchgeführt? Lassen Sie sich beraten, denn im Schnitt treten 30 Mängel auf mit jeweils 10.000 Euro Schaden. Davon stammen 40% der Fehler aus der Planungsphase und 60% aus der Bauphase.

Hat das Bauunternehmen alle Arbeiten ohne Mängel durchgeführt? Lassen Sie sich beraten, denn im Schnitt treten 30 Mängel auf mit jeweils 10.000 Euro Schaden. 40% der Fehler stammen aus der Planungsphase, 60% aus der Bauphase. ... Oft werden die Kellerräume ungenügend vor Feuchtigkeit geschützt, der Schallschutz wird vergessen oder Treppen falsch eingebaut. Auch mangelhafte Dämmungen an Fenstern und schlampige Elektro- und Heizungsinstallationen können langfristig einen großen Schaden verursachen.Lassen Sie sich also nicht voreilig zu einer Bauabnahme überreden.

Wohnung

Auch bei der Übernahme Ihrer neuen Eigentumswohnung steht ein Bauexperte Ihnen hilfreich zur Seite. Er weiß, wo er genauer hinschauen muss, kann gezielt auf Baufehler hinweisen, prüft alle Funktionen, kennt die Formalien und klärt die Mängelbeseitigung.

Handwerkerleistung

Hier prüfen Sie als Bauherr, ob sie mit der Arbeit des Handwerkers zufrieden sind. Es wird empfohlen, sich hierbei den Rat eines Sachverständigen einzuholen, da nach der Bauabnahme nicht nur die Bezahlung der Handwerker fällig wird, sondern auch die Verantwortung für den Bau auf den Bauherrn übergeht.

Meine Leistung

Mängel?

Feststellung der Mängel

Überwachung der Mängelbeseitigung

Beweisführung

Abnahmeprotokoll

Dokumentation

Technische Abnahme

Mithilfe von neuesten Messtechniken

Was ist Fälligkeit?

Unter „Fälligkeit“ versteht man den Zeitpunkt, zu dem der Werklohn fällig wird – das heißt, zu vom Auftraggeber an den Unternehmer zu bezahlen ist.

 

 

 

 

Fälligkeit beim BGB Werkvertrag

Bei einem BGB-Bauvertrag hängt die Fälligkeit des Werklohns nicht von der Vorlage einer prüffähigen Schlussrechnung (z.B. mit Beilage von Rapporten, Materialnachweisen, Aufmaßen o.ä.) ab. Der Auftraggeber muß innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Schlussrechnung konkrete Einwände gegen die Prüfbarkeit vortragen. Lässt der Bauherr diese Frist verstreichen, gilt die Rechnung auf jeden Fall als fällig.

Fälligkeit beim VOB Werkvertrag

Bei VOB/B-Bauverträgen bestimmt sich die Fälligkeit von Werklohnansprüchen in erster Linie nach den vertraglichen Vereinbarungen (z.B. Zahlungsplan). Sind im Bauvertrag keine Vereinbarungen getroffen, sind Abschlagszahlungen in Höhe des Wertes der nachgewiesenen vertragsgemäss erbrachten Leistung zu zahlen. Der Leistungsstand muss mittels prüffähiger Nachweise dargestellt und der Abschlagsrechnung beigegeben werden. Abschlagszahlungen werden 18 Werktage (3 Wochen) nach Zugang der prüffähigen Abschlagszahlungsrechnung fällig. Die Fälligkeit der Schlusszahlung tritt nach VOB/B spätestens zwei Monate nach Zugang der prüffähigen Schlussrechnung ein.

Ist die Fälligkeit (einer Abschlagsrechnung) eingetreten und weigert sich der Auftraggeber trotzdem, die Zahlung zu leisten, ist der Unternehmer nach Ablauf einer zu setzenden -angemessenen- Nachfrist berechtigt, die weiteren Arbeiten einzustellen. Wegen der weitreichenden Rechtsfolgen einer (unberechtigten) Arbeitseinstellung sollten alle Umstände im Detail mit einem Fachanwalt beraten werden. Der Unternehmer sollte vor der Arbeitseinstellung sorgfältig durch einen Sachverständigen und einen Rechtsanwalt prüfen lassen, ob der strittige Zahlungsanspruch überhaupt ohne Einschränkung fällig und prüffähig nachgewiesen ist – oder ob der Auftraggeber mit Gegenansprüchen (z.B. wegen Mängeln oder Schadenersatz) aufrechnen kann.

Gewährleistung

Die gesetzliche Gewährleistungszeit beginnt mit dem Tag der Abnahme.

Für BGB-Werkverträge beträgt sie bei üblichen Bauleistungen 5 Jahre – bei VOB-Verträgen in der Regel 4 Jahre.

Tritt an der Werkleistung im Lauf der Gewährleistungszeit ein Mangel auf, hat der Auftraggeber einer Reihe von möglichen Ansprüchen gegenüber dem Unternehmer:

  • Nacherfüllung (=Mängelbeseitigung)
  • Ersatz der Aufwendungen und Vorschuss bei Selbstvornahme
  • Rücktritt
  • Minderung
  • Schadensersatz

Garantie

Garantie und Gewährleistung dürfen nicht miteinander verwechselt werden: Die Garantie ist eine freiwillige Leistung des Unternehmers – zusätzlich zur gesetzlichen Gewährleistung.

Die Garantie bezieht sich meist auf die Funktionsfähigkeit bestimmter Teile (oder des gesamten Geräts) über einen bestimmten Zeitraum. Die gesetzlich zugelassene Garantiehöchstdauer beträgt 30 Jahre. Für den Auftraggeber ist wichtig zu wissen, dass durch eine Garantiezusage die gesetzliche Gewährleistung nicht ersetzt oder verringert werden kann.

Ein Beispiel:

„Da kann ich Ihnen aber keine Garantie geben…“ sagt der Unternehmer zum Bauherren – und will eigentlich sagen:

„Wenn die Leistung mangelhaft sein sollte, gibt’s weder kostenlose Mangelbeseitigung noch Schadenersatz von mir.“

Darauf kann der Bauherr beruhigt antworten: „Machen Sie Ihre Arbeit fachgerecht und auftragsgemäß – eine Garantie brauchen Sie mir nicht zu geben.“

Der Unternehmer steht in jedem Fall in der gesetzlichen Gewährleistung.

Beweislast

Mit der Abnahme kehrt sich die Beweislast um – bis zum Zeitpunkt der Abnahme mußte der Auftragnehmer (Unternehmer) beweisen, daß seine Leistung vollständig, vertragsgemäß und mangelfrei erbracht war.

Nach der Abnahme muß der Auftraggeber (Bauherr) beweisen, daß die Leistung noch nicht vollständig ausgeführt, nicht vertragsgemäß erbracht oder doch mit Mängeln behaftet war.

Zwischenabnahme

Zwischenabnahmen sind im Bauablauf immer dann wichtig, wenn einzelne Gewerke, wie z.B. Abdichtungsarbeiten vor dem Verfüllen der Baugrube beurteilt oder einzelne Bauabschnitte für einen Bautenstandsbericht, wegen Zahlungsvereinbarungen o.ä. beurteilt werden müssen.

 

Verpflichtung zur Abnahme

Der Auftraggeber ist grundsätzlich zur Abnahme verpflichtet, wenn die Werkleistung keine oder nur unwesentliche Mängel aufweist.

Schlussabnahme

Schlussabnahmen finden nach vollständigem Abschluss einer Baumaßnahme bei Übergabe an den Auftraggeber oder Käufer statt.

Spätestens bei der Schlussabnahme sollte der Bauherr kompetente und gewissenhafte technische Beratung durch den bauleitenden Architekten oder einen erfahrenen Sachverständigen in Anspruch nehmen.

Verweigerung der Abnahme

Verweigert der Auftraggeber die Abnahme, obwohl die Werkleistung „abnahmereif“ ist (z.B. weil die vom Bauherren vermuteten Mängel oder Restarbeiten keine „wesentlichen“ Charakter haben) kann der Unternehmer dem Auftraggeber eine angemessene Frist zur Abnahme setzen. Läßt der Auftraggeber diese Frist fruchtlos verstreichen, so wird die Abnahme nach § 640.1.3 BGB als „fiktiv“ und ohne Vorbehalt angenommen.

Abnahmeverzugs

Verweigert der Auftraggeber die Abnahme, obwohl er zur Abnahme verpflichtet wäre, gerät er in Annahmeverzug.

Abnahme unter Vorbehalt

Nimmt der Auftraggeber ein mangelhaftes Werk ohne ausdrücklichen Vorbehalt ab, verliert er seine Gewährleistungsrechte.

Bei einem bekannten oder offenichtlich erkennbaren Mangel muss der Auftraggeber also entweder die Abnahme verweigern oder sich seine Gewährleistungsrechte ausdrücklich vorbehalten.

In diesem Fall empfiehlt sich die Niederschrift in einem von Auftraggeber und Auftragnehmer unterschriebenem Abnahmeprotokoll.

Abnahmeprotokoll

Zur Vermeidung von späteren Auseinandersetzungen sollte die Abnahme von umfangreichen Bauleistungen grundsätzlich in einem von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Abnahmeprotokoll festgehalten werden.

In diesem Abnahmeprotokoll werden alle bei der Abnahme festgestellten Mängel und Restarbeiten festgehalten.

Weiter wird festgehalten, bis wann alle Arbeiten abgeschlossen sein sollen und wann die Gewährleistungszeit beginnt.

Auch der Vorbehalt, eine (im Bauvertrag vereinbarte) Vertragsstrafe geltend zu machen sowie der Vorbehalt der Abnahme wegen bekannter Mängel muss im Abnahmeprotokoll dokumentiert werden.

Einbehalt wegen Mängeln

Werden bei der Abnahme Mängel festgestellt, die nicht zur Verweigerung der Abnahme ausreichen, kann der Auftraggeber vom Unternehmer die Beseitigung eines Mangels verlangen (Nacherbringung) und die Schlusszahlung um die dreifache Höhe der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten reduzieren.

 

Hilfe durch den Sachverständigen

Für die Feststellung dieser Kosten empfiehlt sich die Beratung durch einen Sachverständigen.